EMTA, Türkiye'de arazi geliştirme projelerine kapsamlı ve yeni bir yaklaşım getirmek isteyen bir yönetim ile 1996 yılında yola çıkmıştır. EMTA, geçmişi, vizyonu, misyonu ve metodolojisi ile farklılaşan bir kurumdur ve bunu projelerine yansıtır. Bu amaca yönelik olarak, Türkiye'deki mevcut oluşumlar, gelişmeler, trendler ve eksiklikler detaylı ve eleştirel bir gözle incelenmiş, bunun sonucunda oluşturulan metodoloji ve strateji uygulamaya konulmuştur.

EMTA tarafından gerçekleştirilmiş olan NAUTILUS ve MIRAMAR projeleri ile ilgili detayları bulabilirsiniz.

I. EMTA'nın geçmişi

EMTA'nın başlangıcı, 1969 yılında faaliyete başlayarak Türkiye'de hastane, üniversite vb. kamu binaları inşa eden, sonra da yurtdışı taahhüt işleri üstlenen BTK Beynelmilel Taahhüt Konsorsiyumu'na dönüşen oluşuma dayanır. BTK, Libya'da en iyi tanınan ve en başarılı Türk şirketlerinden biridir. 1977'den beri firma özellik isteyen inşaat işleri yapagelmiştir. Yerleşim siteleri, okullar, klinikler, ticaret merkezleri, oteller, idari yapılar, kültür merkezleri, atelyeler, camiler ve altyapılarının bütün inşaat işlerinin yapılmasının yanı sıra bunların tasarım, yönetim ve danışmanlık hizmetlerinin yürütülmesi de BTK'nın başarılı olduğu faaliyetler arasındadır.

BTK, prefabrike konut fabrikası, taş kırma, demir işleme, mermer işleme, ahşap işleme tesisleri, sabit ve mobil mekanik tamir atelyeleri, beton, briket, asfalt tesisleri, yer karosu atelyesi ile kapalı ve açık depo alanlarını da inşaat organizasyonun yan unsurları olarak işletmektedir.

BTK'nın hissedarlarının sahip olduğu BETA ve DELTA kardeş şirketler olarak Libya'da, EMTA Entegre Mühendislik Tasarımları da Türkiye'de faaliyet göstermektedir. EMTA, Türkiye'de arazi geliştirme projelerine kapsamlı ve yeni bir yaklaşım getirmek isteyen bir yönetim ile 1996 yılında yola çıkmıştır. Bu amaca yönelik olarak, Türkiye'deki mevcut oluşumlar, gelişmeler, trendler ve eksiklikler detaylı ve eleştirel bir gözle incelenmiş, bunun sonucunda oluşturulan metodoloji ve strateji uygulamaya konulmuştur. EMTA halen Yeşilyurt'ta Nautilus, Güzelce'de Miramar, Ortaköy'de Manolyalı projelerinin yanında Ömerli'de İş Bankası ile ortak olarak başladığı Optimum projesini yürütmektedir.


II. EMTA'nın altyapısı

EMTA halen Ortaköy'de tarihi Tütün Deposu yalısında yönetim, inşaat, tanıtım, muhasebe, trafik birimleri ile teknolojik donanımlı olarak faaliyetlerini sürdürmektedir. Şirketin yönetim kadrosu dinamik, yenilikçi ve deneyimli bir ekipten oluşur.


III. EMTA'nın Arazi Geliştirme Sorununa Yaklaşımı

EMTA'nın yola çıkışında ilk temel teşhis Türkiye'de yapılaşma konusunda ciddi boşlukların olduğu ve insanların gereksinimlerine cevap verecek çözümlerin bulunmadığı olmuştur. Buna karşın, Türkiye'de insanlar eğilim bilinci konusunda bir yerlere geldiler, belki ne istediklerini tam olarak anlatamayacaklardır, ama gereksinimlerine cevap veren bir çözüm sunulduğunda bunun değerini anlayabilecek yerdeler.
Arazi geliştirme projelerinde birçok sorunu çözmek aslında oldukça basit. Yeter ki, çözümler başlangıçta ve birbirleriyle ilişkili olarak üretilsin. Sonradan yama şeklinde üretilen çözümler hem çok maliyetli oluyor, hem de yeterince etkin olmuyor. Bir projede binlerce kalem var, her biri diğerleriyle ilişkili. Demek ki, hepsi bir bütün olarak düşünülmeli, ve bir kerede çözülmeli.
Bu iş sadece bir inşaat işi olmanın çok ötesinde, kapsamlı ve derin bir iş: Kavram geliştirilmesi, strateji ve hedef kitlenin belirlenmesi, yerin belirlenmesi ve işlemlerinin yapılması, piyasa araştırmasının ve fizibilite çalışmalarının yapılması, uygun mimari kavramların belirlenip bunlara uygun mimar belirlenmesi, mimari ve mühendislik projelerinin koordine edilmesi, bunların kamu kuruluşlarında onaylatılması, inşaatın koordine edilmesi, finansmanı ve muhasebesi, tanıtımı, satışı ve işletmesi. Bu aşamalar sıra ile birbirlerini takip etmeyip, herbiri diğerini etkiler.
EMTA yapılanma ve yaklaşım olarak büyük bir kurum kimliği avantajını kullanırken aynı zamanda butik çalışabilme ve esneklik açısından küçük bir şirket gibi davranabilme özelliğine sahiptir.

a. Kavram
Her proje belirli, tanımlı ve ayrıştırıcı bir kavram üzerine kurulur. Her ne kadar diğer unsurlar proje sürecinde kavramda bazı değişikliklere neden olsa da, kavram projenin temelini oluşturur ve hedef kitle, strateji, yer seçimi, piyasa araştırması, fizibilite, ve mimari tasarımın belirleyicisidir. EMTA her projenin kavramını oluştururken projenin özelliklerini dikkate alır, ancak açık, net, dürüst ve gösterişe dayanmayan, gerçekçi kavramlar geliştirmek temel prensiptir.

b. Hedef kitle
Kavram belirlenmesi ile birlikte sorulacak ilk soru bu kavramın kime hitap edeceğidir. Hedef kitlenin yaşı, aile yapısı, bölgesel tercihleri, yaşam biçimi tercihleri, gereksinimleri, eğitim düzeyi, meslek dağılımı, alım gücü, kısa ve orta vadeli hedefleri kavram ile birlikte yoğrulmalıdır.

c. Strateji
Belirli bir kavramın belirli bir kitleye hangi şartlarla sunulacağı en önemli karar aşamalarından biridir. Yapıların büyüklükleri, kat sayıları, birbirleri ile ilişkileri, teknik donanımları ve mimari özellikleri, ürün yelpazesi ve fiyatları, satış şartları, ortak alanlar, etaplama ve zamanlama stratejileri, oluşumun zaman içindeki gelişim öngörüleri projenin kaderini belirleyen unsurlardır.

d. Yerin belirlenmesi
Oluşturulan kavramın, belirlenen hedef kitleye kararlaştırılan strateji ile sunulacağı projenin yerinin saptanması yoğun bir süreçtir ve çok sayıda unsurun değerlendirilmesi gerekir: Bölge, büyüklük, imar durumu, bağlı bulunduğu belediye veya kurum, SİT alanı ile ilişkisi, orman alanı ile ilişkisi, topoğrafyası, göl, dere, deniz, bitki örtüsü ilişkileri, manzarası, konut, işyeri, eğlence, kültürel etkinlikler açısından çevre yapılaşması, altyapı özellikleri (yol, su, elektrik, telefon, kanalizasyon, doğal gaz), zemin özellikleri ve arsa sahibinin görüşleri ve şartları. Bu en son nokta son derece önemlidir. Toprak menkul kıymetlerden farklı bir konudur. Uzun vadeli bir yatırımdır ve insanın zaman içinde belirli bir ilişki geliştirmesine neden olur. Bu nedenle, arsa sahibi kadar o toprağı kimse hissedemez, yaşayamaz.

e. Piyasa araştırması
İşinin gereği olarak EMTA piyasadaki oluşumları sürekli olarak takip eder, "kim, nerede, ne, kime, nasıl yapıyor, nasıl tanıtıyor, nasıl satıyor, insanların beklentileri neler, yeni trendler neler, piyasa eğilimleri mikro ve makro düzeyde nereye gidiyor?" sorularına sürekli cevap üretir. Somut bir proje belirdiğinde, daha özel, titiz bir piyasa araştırması ile geliştirilen kavramların olabilirliliği test edilir, gerekli değişiklikler ile ince ayarları yapılır.

f. Resmi işlemlerin yapılması
Gerek Türkiye'de gerekse dünyada, arazi geliştirme projelerinin sürelerinin uzamasında en başta gelen neden resmi işlemlerin öngörülen sürelerde tamamlanamamasıdır. Bu yüzden, bir tarafta bu işlemlerin en kısa sürede halledilmesi için gerekli sistemin kurulması yanında, iş programlarında daha gerçekçi süreler öngörülmesi gerekir.

g. Fizibilite çalışmalarının yapılması
Strateji oluşturma çabaları ile yakın ilişkili olan fizibilite çalışmaları projenin mali yapısının sağlamlığı açısından son derece önemlidir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Büyük çaplı oluşumların piyasa koşulları tekil örneklerin genelleştirilmesi ile öngörülemez. Burada önemli olan bir marka oluşturulması ve bunun zaman içinde geliştirilmesidir. Dolayısıyla, "şu kadar m2 şu fiyattan şuna malolur, şuna satılır, şu kadar kar edilir," şeklinde basit hesaplar ile son derece yanıltıcı sonuçlar ortaya çıkabilir. Önemli olan zaman içindeki gelişimi öngörmek, buna göre para akışını hesaplamak, finansman gereksinimini ortaya çıkarmaktır. Diğer taraftan, büyük oluşumların maliyet hesapları da önemli farklılıklar gösterir. Ortak alanlar, çevre düzenlemesi, altyapı, tanıtım harcamaları dikkatle değerlendirilmelidir.

h. Finansman ve muhasebe
Fizibilite çalışmalarının öngördüğü finansman gereksinimi ve para akışı, şirketin global stratejisi içerisinde değerlendirilmeden projenin sağlıklı bir şekilde yürümesi garanti edilemez. Bunun yanında, doğru bir maliyet hesabı için detaylı ve pratik bir muhasebe sisteminin de işlerlik kazanmış olması gerekir.

i. Mimari tasarım
Belirlenen kavrama, hedef kitleye, stratejiye, ve yere uygun mimari kavramların saptanıp bunlara uygun mimar belirlenmesi projenin mekânsal yapılanması açısından en önemli adımdır. Her proje kendi kendini tanımlayan bir özelliğe sahip olmakla birlikte, EMTA'nın mimariye genel bir yaklaşımı vardır, ve bu her projeye yansır:
Her tasarım belirli bir yerde, belirli bir kişiye, belirli bir sorunun cevabı olarak üretilmiş bir çözümdür. Mimari tasarımda fonksiyonların iyi çözülmesi yanında estetik kaygının önemi ve öznelliği tartışılmaz, kaldı ki tasarımın bu iki unsuru birbirinden bağımsız değildir. Tasarım felsefesi olarak kalıpların reddi, yaratıcılığı da beraberinde getirir. Kalıpları reddetmek, o kalıplar içerisinde bulunan çözümleri ve dengeleri baştan yaratmaktır. Her konuda ideal çözüm bulunamayabilir, ama seçimler bilinçlidir. Örneğin bir evin konumlandırılmasında bir sürü faktör vardır: kışın güney güneşi yönü, yazın batı güneşi yönü, hakim rüzgar yönü, araba girişi, yaya girişi, komşuluk ilişkisi, manzara, kot ilişkileri... Sonuçta ortaya çıkan çözüm her açıdan en iyisi olamaz, ama bütün faktörler değerlendirilmiştir. Arazi geliştirme projelerinde evlerin gelecekteki sahipleri bir profil olarak mimara verilir, ama yine de bu sadece bir profildir, ve bu insanların gerçek kimlikleri, alışkanlıkları, yaşam biçimleri tam olarak tanımlı değildir. Bu yüzden mimarin insancıl bir yaklaşım içinde olması tasarımın akışını çok rahatlatır.

j. İnşaat
EMTA'nın yaklaşımı, arazi geliştirme projelerinin salt bir inşaat işi olarak ele alınmamasıdır. Ancak, bu inşaat konusunun önemsiz olduğu anlamına gelmez. Sonuçta insanlara sunulan bir yapıdır ve bu yapının temeli, kaba ve ince inşaat işleri, teknik donanımı, ortak alanları ve altyapısı kaliteli olmalıdır. Diğer unsurlarla entegre olarak çözülmüş bir inşaat işi, sağlamlık, güvenirlilik, performans, imalat teknikleri, detay çözümleri ile tam bir mühendislik yapısı özelliğini taşır. EMTA, uzun yılların kapsamlı inşaat deneyimi birikimini arazi geliştirme projelerine yansıtarak hem inşaat organizasyonu, hem de sonuçta ortaya çıkan ürün açısından farklılaşır.

k. Tanıtım
Bir proje ne kadar iyi düşünülmüş, ne kadar iyi uygulanmış olursa olsun, doğru kişilere, doğru kanallardan, doğru yerlerde, doğru şekilde ve doğru zamanda tanıtılamazsa başarılı olamaz. Tanıtım konusunda önemli noktalardan birisi de, tanıtım stratejisinin ve yaklaşımının projenin kavramı ile entegre olarak ilerlemesi, hatta onu tamamlamasıdır. Projenin isminin belirlenmesinden, iletişim stratejisinin saptanmasına, marka ortaklıklarına, yaratıcı çözümlerin oluşturulmasına ve medya önerileri ve uygulamalara kadar her adım titizlikle ve genel yaklaşım ile entegre olarak yürütülür. Tanıtım sorumluları projenin ruhunu çok iyi kavrayacak ve aktarabilecek şekilde eğitilirler. Tanıtım ofisi de projenin kavramını tamamlayacak şekilde düzenlenir.

l. Satış
Satış organizasyonu diğer bütün unsurların düğümlendiği noktadır. Satış aşamasından önce satış koşulları, yapı sahibinin oluşum içerisindeki hak ve sorumluluklarını belirleyen hukuki düzenlemeler ve yan anlaşmalar eksiksiz geliştirilmiş olmalıdır.

m. İşletme
Bugün artık insanlar bir yapı alırken fiziksel bir mekânın ötesinde bir yaşam biçimi de aldıklarını düşünüyorlar. Bu yüzden proje yaşam biçimini tanımlayıcı, geliştirici bir nitelikte olmalı, bunu yaparken kişilerin yaratıcılıklarını da sınırlamamalıdır. Ancak, bu yaklaşım, tasarım ve imalat ile sınırlı kalmamalı, yaşama geçtikten sonra da düzgün bir işletme olarak devam ettirilmelidir. Dolayısı ile, arazi geliştirme işinin son aşaması da bir işletme fonksiyonudur.

n. Proje yönetimi ve koordinasyon
Yukarıda anlatılan unsurlar hem kavramsal olarak, hem zamansal olarak, hem de finansal olarak birbirleri ile bağlantılıdırlar. Bu unsurların bir bütün oluşturması ancak titiz bir koordinasyon çalışması ile yürütülebilir. Yapılacak her işin süresi, maliyeti, işgücü gereksinimi, getirisi ve diğer işler ile ilişkisi sürekli olarak incelenir. Bu amaca yönelik olarak EMTA geliştirdiği iş programları ile çalışmayı prensip edinmiştir.
Arazi geliştirme projeleri genellikle son derece kapsamlı olduğu için, mimari projelerin zemin etüdü ve statik, elektrik, tesisat ve altyapı projeleri ile tam bir koordinasyon içinde yürütülmesi tasarım sürecinin verimli kullanılması açısından şarttır. Aksi halde, uygulamada sıklıkla yama çözümler ile sonuç alınma yoluna gidilmek zorunda kalınır ki bu da EMTA'nın entegre sistem çözümü felsefesine tamamen aykırıdır. Bu süreç son derece titizlik isteyen, binlerce kalem detayın birbiri ile ilişkisinin değerlendirilmesini gerektiren bir niteliktedir ve bu yüzden derin bir teknik bilgi ve deneyim gerektirir.